ИНВЕСТИЦИИ НА ИМОТНИЯ ПАЗАР
Месечен преглед на пазара за месец Февруари 2023г.
-
Глобалният индекс на развитите недвижими имоти FTSE EPRA Nareit (FEN) загуби 2,1% през февруари и сега възвръщаемостта от началото на годината възлиза на 4,9%.
Глобалните акции спечелиха 55 базисни пункта в сравнение със загубата от 86 базисни пункта от глобалните облигации.
По отношение на регионалното представяне, всички региони загубиха инерция и се върнаха отрицателни: Европа (-1,1%), Северна Америка (-2,4%)
и Азия (-1,6%). Развиващите се пазари също загубиха 3,4% за месеца.
Фокусирайки се върху представянето на сектора, самосъхранение (3,9%) е с по-добро представяне, а останалите сектори отчетоха отрицателна месечна стойност
възвращаемост, с изключение на специална (65 bps) с по-ниска, но положителна възвръщаемост. Настаняване/курорти (-5,3%), центрове за данни (-5,2%) и здравеопазване
(-3,9%) са с най-ниско представяне през февруари.
EPRA Developers Research Benchmark
Изследователският бенчмарк на EPRA Developers е некомерсиален бенчмарк, предназначен да позволи на своите съставни части да оценят себе си един срещу друг. Към 28.02.2023 г. бенчмаркът отбеляза 3,9% месечна възвръщаемост и донесе възвръщаемостта от началото на годината
до 17,7%. Бенчмаркът вече има общо 28 съставни части от 11 различни държави в Развита Европа (17 от Обединеното кралство) и обща пазарна капитализация от 41,82 милиона евро (28.02.2023 г.).
Highlights of the Month
ЕЦБ запази ястребова позиция при значително повишаване на лихвените проценти със стабилни темпове и поддържането им на нива, които са
достатъчно ограничителна, за да гарантира своевременно връщане на инфлацията към нейната средносрочна цел от 2%. Съответно трите ключови ЕЦБ лихвените проценти бяха повишени с 50 базисни пункта на срещата през февруари, а лихвените проценти по основните операции по рефинансиране,
пределното кредитно улеснение и депозитното улеснение се увеличиха съответно до 3,00%, 3,25% и 2,50%. Инфлацията в еврозоната беше 8,6% през януари, спад от 9,2% през декември, а през февруари се очаква да бъде 8,5%, но все още остава твърде високо спрямо целевото ниво от 2,0%.
Индексът FEN за развита Европа загуби известна инерция през февруари и отчете отрицателна възвръщаемост от 1,1%, довеждайки до началото на годината
връщане до 7,7%. Фокусирайки се върху представянето на сектора, търговията на дребно (2,4%), складирането (1,9%) и настаняването/курортите (1,3%) са на върха
най-добре се представят жилищните (-5,2%), здравеопазването (-2,6%) и индустриалните (-51 базисни пункта) показатели. Останалото
секторите също отчетоха ограничена, но отрицателна възвръщаемост за месеца. По отношение на възвръщаемостта от началото на годината всички сектори предоставиха положителна възвръщаемост възползвайки се от доброто представяне през януари. Въз основа на кумулативната възвръщаемост (от 19.02.2020 г.), самосъхранение (10,5%) е
все още единственият сектор, търгуващ над нивото си преди Covid19.
По отношение на цифрите P/D към NAV, самостоятелното съхранение се търгува с 12,8% премия към NAV, а средната стойност за ЕС възлиза на -38,9% през февруари. Фокусиране върху 5-годишна средна стойност, самостоятелно съхранение (36,2%), здравеопазване (22,9%), промишленост (12,9%) и индустрия/офис (1,4%) търгуват с премии и средната стойност за ЕС е -18,1%.
8 ключови показателя за ефективност на недвижимите имоти
Управлението на инвестиционен имот включва редовно проследяване на неговите резултати. Независимо дали работите самостоятелно или наемате някой да го направи вместо вас, проверката как се справя портфолиото ви е от решаващо значение. Анализът на ефективността е необходим за вземане на умни, стратегически решения. Не само ще видите дали печелите здравословно, но ще получите представа за „как“ и „защо“. Нека да разгледаме някои от ключовите показатели за ефективност на инвестициите в недвижими имоти (KPI), които помагат на инвеститорите да видят дали трябва да разтоварят имот, за да намалят загубите си, или има смисъл да го запазят в портфолиото си.
Степен на капитализация
Наричан още лимит, той измерва рентабилността и потенциала за възвръщаемост на инвестиционните имоти. Можете да определите неговата стойност, като разделите нетния оперативен доход (NOI) на вашия инвестиционен имот на текущата му пазарна стойност или цената.
За да изчислите NOI, извадете всичките си разходи за експлоатация на имота от очаквания годишен доход. Докато текущата пазарна стойност се отнася до стойността на вашия имот въз основа на днешните пазарни цени.
Лимит = нетен оперативен доход / текуща пазарна стойност
Друга версия на формулата замества текущата пазарна стойност с покупната цена на имота. Не може обаче да се приложи, когато имота е наследен или има други сценарии, при които покупната цена вече не отразява текущата стойност.
Нетен оперативен доход (NOI)
NOI е разликата преди данъчно облагане между вашите годишни приходи и оперативни разходи. Той не включва амортизация, капиталови разходи и плащания по заеми. Ако идвате от финансов опит, може да го признаете като EBITDA (печалба преди лихви, данъци, амортизация и амортизация). Можете да увеличите или намалите стойността му чрез отлагане на приходи или разходи.
Нетен оперативен доход = Приходи от недвижими имоти - оперативни разходи
NOI ви дава представа колко доход генерира инвестиционният ви имот или ако губите пари. Сравнявайки NOI през 5- или 10-годишен период, ще разберете по-добре дали е време да продадете или трябва да задържите имота много по-дълго.
Връщане на пари в брой
Като инвеститор в недвижими имоти, вие също трябва да следите възвръщаемостта си в брой, особено ако инвестицията ви включва дълг. Този KPI се отнася до годишната възвръщаемост, която правите след оперативни разходи, капиталови разходи и обслужване на дълга. По-конкретно, това е процентът на разликата между притока на пари и оттока на пари, който правите след изплащане на заема. Той може да бъде изразен и като мярка за годишен паричен поток преди облагане с данък за обща парична инвестиция.
Наложен Cash Връщане (%) = Годишен преди облагане с данъци за паричните потоци / Общо Cash инвестирани
Например имотът, който искате да купите, е на стойност 1,2 милиона долара. Платили сте 120 000 долара предварително, а останалите сте взели назаем от банката. След това похарчихте около 47 000 долара за такси за затваряне, разходи за поддръжка и други разходи. И така, вашата база за парични разходи вече е 167 000 щатски долара.
Да предположим, че вашият NOI през 1 година е 48 000 $. След обслужването на дълга (ипотечни плащания) и всички капиталови разходи вашият паричен поток сега е 20 000 долара. И така, вашата възвръщаемост на пари в брой е $ 20 000 / $ 167 000, което е ~ 12%.
Съотношение заем / стойност (LTV)
Разделянето на сумата, която сте заели за закупуване на имот, на стойността на имота ви дава съотношението заем / стойност на вашата инвестиция (LTV).
LTV Ratio (%) = Ипотечен сума / Собственост Стойност
Кредиторите използват LTV съотношението като един (от многото) критерии за одобряване на заявленията за кредит, защото им се казва за нивото на риск на ипотеката. В крайна сметка кредитополучателят, който не може да направи значителна първоначална вноска, има по-малко залог в инвестицията. Колкото по-високо е съотношението LTV на кредитополучателя, толкова по-голям е рискът на заемодателите.
Като инвеститор ще трябва да прецените и претеглите колко дълг можете да поемете, риска от вашата инвестиция и потенциалната възвръщаемост.
Коефициент на покритие на обслужването на дълга (DSCR)
Коефициентът за покриване на обслужването на дълга измерва способността на вашия инвестиционен имот да плати ипотеката и други дългове. Вашата цел е да имате висок коефициент на покритие, защото това показва, че вашият бизнес е финансово стабилен.
Съотношение на покритие на обслужването на дълга = Паричен поток от операции / Общ дълг
Чрез мониторинга на коефициента ви на покритие на обслужването на дълга ще можете да видите дали имате достатъчно оперативни приходи, за да „покриете“ задължението си (плащанията). Много заемодатели ще имат определени критерии за DSCR (напр. Минимум DSCR от 1,2x).
Коефициент на брутен наем (GRM)
Коефициентът на брутния наем е показател, който се използва по-често при по-малки инвестиции или еднофамилни наеми. Често се смята за обратна на лимита (който е по-разпространен в търговските недвижими имоти), въпреки че изчислението се различава леко.
Коефициентът на брутния наем е показател, който сравнява исканата цена на вашия инвестиционен имот с вашия брутен доход от наем. Можете също така да използвате справедливата пазарна стойност вместо исканата цена за вашия имот. Колкото по-нисък е GRM, толкова по-бързо можете да изплатите инвестицията си и да започнете да генерирате доход.
Коефициент на брутен наем = цена на имота / брутен годишен доход от наем
Обърнете внимание обаче, че това изчисление не взема предвид следното:
- Застраховка
- Данъци
- Обороти и свободни работни места
- Ремонти
Наблюдението на GRM на вашия инвестиционен имот е бърз инструмент за сравняване и оценка на инвестициите ..
Нетна настояща стойност (NPV)
Нетната настояща стойност е стойността на очаквания паричен поток в днешни долари.
Нетна настояща стойност = Днешната стойност на очакваните парични потоци - Днешната стойност на инвестираните парични средства
Положителната NPV означава, че инвестицията е печеливша, а отрицателната означава, че не е (при даден дисконтов процент). Но защо сегашната стойност? Предполагаме, че настоящата стойност на парите ви се увеличава с течение на времето поради инфлация и потенциална печалба от алтернативни инвестиции. Ако прогнозираните разходи на вашия инвестиционен имот отменят или надвишат приходите ви както от инфлация, така и от алтернативни инвестиции, помислете за червен флаг.
Вътрешна норма на възвръщаемост (IRR)
IRR е мярка за възвръщаемост, която отчита стойността на парите във времето и е обратното на NPV. Често се цитира това, когато се постави въпросът - „каква е възвръщаемостта?“. По дефиниция IRR е дисконтовият процент, който приравнява NPV на нула. В този случай изчисляването на IRR е възможно само когато NPV е нула.
Където:
NPV = нетна настояща стойност
IRR = Вътрешна норма на възвръщаемост
CF = първоначална инвестиция
n = Всеки период
N = Период на задържане
Заключителни мисли
Ще забележите, че повечето от тези показатели показват процент на възвръщаемост на инвестиционния имот, което повдига въпроса защо просто не се използва такъв? Истината е, че всеки от тях представлява уникален аспект на вашата инвестиция и са необходими всички, за да се измери общото представяне на вашата инвестиция. Интелигентният анализ сравнява различни KPI, за да разкрие по-общата картина и да оцени инвестиционния потенциал.
Има и случаи, когато KPI не се съгласяват помежду си, разкривайки силните страни и ограниченията на инвестицията. Сравняването на множество KPI ви помага да правите инвестиции в имоти, които са съобразени с вашите очаквания за риск и възвръщаемост.