KLM REAL ESTATES
TOGETHER WE WILL FIND THE HOME OF YOUR DREAMS
ДОВЕРЕТЕ СЕ НА НАШИЯ ОПИТ И ПРОФЕСИОНАЛИЗЪМ
ТОП ОФЕРТИ ПРОДАВА
ТОП ОФЕРТИ
гр. Поморие, до бензиностанция ДЕГА
на 130 метра от пътя Бургас - Слънчев бряг,
За жилищно строителство - до 8 къщи
УПИ 3000 кв. метра
Виза за проектиране
ID 1566
Цена: Обезщетение
ТОП ОФЕРТИ
гр. Поморие, м-ст Кротиря
Имот със сменено предназначение
за жилищно строителство
до VIA PONTICA REZORT
Квадратура - 1385 кв.м
ID 1591
Цена: Обезщетение
ТОП ОФЕРТИ
гр. Бургас, кв. Ветрен
Триетажна къща с РЗП 338 м2
Двор - 551 м2
Два гаража
Барбекю
ID 3492
Цена: 321 000 EUR
9
ДУШИ ЕКИП
118
УЧАСТИЯ В ПРОЕКТИ
3
ОФИСА
21
УЧАСТИЯ В ИЗЛОЖЕНИЯ
ДОВЕРЕТЕ НИ СЕ
В KLM REAL ESTATES работим професионално, инвестираме и имаме дългосрочни намерения в отрасъла на недвижимите имоти. Развили сме бизнеса си в съответствие с най-добрите световни практики и работим съвместно с едни от най-добрите професионалисти и проектанти, с които се стремим да предоставим качествена услуга в допълнение към експертното си мнение.
527
РЕАЛИЗИРАНИ СДЕЛКИ
734
ДОВОЛНИ КЛИЕНТИ
12
ГОДИНИ ОПИТ
В РАЗВИТИЕ
гр. Бургас, ж.к. Изгрев
Двустаен апартамент - 55,61 кв.метра
Чиста жилищна площ - 48,82 кв. метра
Етаж - 4 /четвърти/
НАЧАЛО на строителство: 06.2022г.
Цена: 45 500 Евро
В РАЗВИТИЕ
гр. Поморие, кв. Стария град
Двустаен апартамент - 55,58 кв. метра
Чиста жилищна площ - 47,92 кв.метра
Етаж - 4 /четвърти/
В СТРОЕЖ
Цена: 50 022 Евро
В РАЗВИТИЕ
гр. Бургас, кв. Сарафово
Двустаен апартамент - 65,42 кв. метра
Чиста жилищна площ - 57,96 кв.метра
Етаж - 3 /три/
В СТРОЕЖ
Цена: 60 000 Евро
VANYA APARTMENT
Апартамент отдаващ се за нощувки
Двустаен апартамент 59 кв.м,
гр. Поморие
ID 455
ИНВЕСТИЦИИ НА ИМОТНИЯ ПАЗАР
Месечен преглед на пазара
08.2022г.
-
Глобалният индекс на развитите недвижими имоти FTSE EPRA Nareit (FEN) загуби 5,1% през август и сега възлиза на -9,0% от началото на годината.
Глобалните акции и облигации също загубиха съответно 1,4% и 2,9%. По отношение на регионалното представяне, всички региони
се върна отрицателно: Европа (-10,8%), Северна Америка (-4,9%) и Азия (-2,7%). Междувременно нововъзникващите пазари спечелиха 1,3% за месец. -
Фокусирайки се върху представянето на сектора, всички сектори показаха отрицателна възвръщаемост с изключение на собственото складиране (2,4%) като най-добри резултати,
докато офис (-7,7%), жилищни (-7,3%) и промишлени/офис (-6,3%) са с най-ниско представяне и промишлени (-5,4%)
и центровете за данни (-5,0%) също се представиха по-слабо през август. -
В края на август FEN Developed Index възлизаше на общо 375 съставни части, което представлява свободно търгувана пазарна капитализация от около 1,63 трилиона евро, а FEN Emerging Index възлиза на общо 125 съставни части, което представлява свободно търгувана пазарна капитализация от около
129 милиарда евро.
Акценти на месеца
Геополитическата и икономическа несигурност продължиха да оказват натиск върху пазарите. FEN Developed Europe
Index отбеляза отрицателна възвращаемост от 10,8% през август. Въз основа на кумулативната възвръщаемост, индексът загуби 21,0% и отчете отрицателна възвръщаемост от 27,3% от началото на годината.
По отношение на представянето на сектора, всички сектори отчетоха отрицателна възвръщаемост. Търговията на дребно (-6,4%) и складирането (-7,2%) все още са с отрицателна, но относително по-ниска месечна възвръщаемост, докато промишлените (-13,9%), жилищните
(-13,7%) и местата за настаняване/курорти (-13,5%) са с най-ниско представяне, отчитайки най-високата отрицателна възвръщаемост за месеца.
Най-новите данни за икономическите показатели като растеж на БВП и нивото на безработица изглежда стабилно за еврозоната според предварителните оценки на Евростат. Безработицата е 6,6% на 22 юни (намаление от 7,9% на 21 юни), а БВП на еврозоната се очаква да нарасне с 4,0% (на годишна база) през 2022-Q2, което беше 5,4% през предходното тримесечие.
ИНДЕКСИ
EPRA Developers Research Benchmark е некомерсиален бенчмарк, предназначен да позволи на своите съставни части да
оценяват себе си един спрямо друг. Той има 28 съставни части от 10 различни страни в Европа и представлява 42 186 милиона евро обща пазарна капитализация (31/08/2022).
Подкрепяните от Безос Arrived Homes пуснаха най-голямата си партида от предложения за еднофамилни къщи под наем
Платформата за инвестиции в недвижими имоти Arrived Homes , подкрепена от основателя на Amazon.com Inc. (NASDAQ: AMZN ) Джеф Безос , пусна най-голямата си партида от нови предложения с общо 14 нови еднофамилни имота под наем. Седем от 14-те жилища под наем достигнаха платформата миналата седмица на 13 юли, а останалите седем са налични от днес. Досега пет от имотите са напълно финансирани на обща стойност около 1,4 милиона долара.
Платформата за инвестиции в имоти под наем позволява на отделни инвеститори да закупят дялове от еднофамилни имоти с инвестиции, вариращи от $100 до $10 000 на имот.
Arrived Homes привлече вниманието на няколко високопоставени инвеститори миналата година. Джеф Безос инвестира в стартовия кръг на компанията от 37 милиона долара миналия юни чрез Bezos Expeditions и наскоро направи втора инвестиция от 25 милиона долара .
Платформата претърпя бърз растеж от стартирането си миналата година, което до голяма степен се дължи на това, че Arrived е една от малкото платформи за инвестиране в недвижими имоти, достъпни за неакредитирани инвеститори. Компанията е финансирала 51 жилища на своята платформа през последните осем месеца на 2021 г. с приблизително 18,5 милиона долара стойност на имотите. Досега през 2022 г. Arrived Homes вече е финансирала имоти под наем на стойност над 30 милиона долара.
Най-новата партида имоти е на обща стойност приблизително 7 милиона долара. Имотите се намират на няколко бързоразвиващи се пазара, включително Атланта, Нашвил, северната част на Южна Каролина и Северозападен Арканзас.
КАКВО ПРЕДЛАГА ОСТАТЪКЪТ ОТ 2022 Г. ЗА КРЕДИТИРАНЕ?
Според проучването на първичния пазар на ипотечни кредити на Freddie Mac средната 30-годишна фиксирана лихва в САЩ е била 3,11% през първата седмица на 2022 г. С наближаването на края на второто тримесечие тази средна стойност се движи около 5,78%, след драматично покачване в последните няколко седмици. Колкото и турбулентни да бяха последните месеци, има надежда, че най-лошото от бурята е отминало – Асоциацията на ипотечните банкери (MBA) прогнозира лихвите да се стабилизират на 5% до края на годината.
Въпреки че ставките вече не са в 2s, 3s или дори 4s, важно е да запомните, че исторически погледнато, ставките в 5s все още са невероятно ниски.
„От доста време знаем, че лихвите ще се покачват“, казва Рон Кун, мениджър на клон и старши кредитен служител в Summit Funding. „Виждаме повишен интерес към 5/1 и 7/1 ARM (ипотеки с регулируем лихвен процент), за да направим ипотечните плащания по-достъпни.“
Достъпността със сигурност е тема за безпокойство. Според индекса за плащане на заявления за покупка на MBA, националното средно плащане по ипотека, за което са кандидатствали, е било $1889 през април, спрямо $1736 през март, $1653 през февруари и $1320 през април 2021 г. Националното средно плащане по ипотека за кандидатите за заем от FHA е $1374 през април спрямо $1254 през март и $1000 през април 2021 г. Тези числа представляват съответно 43% и 37% увеличение на ипотечните плащания през годината. При 40-годишен връх на инфлацията плащанията по ипотечните кредити не са единственият разход, който скочи до небесата – месечните бюджети се разтягат до пълния си капацитет. Натали Фишер, вицепрезидент на националните стратегически съюзи за loanDepot, повтаря това мнение.
8 ключови показателя за ефективност на недвижимите имоти
Управлението на инвестиционен имот включва редовно проследяване на неговите резултати. Независимо дали работите самостоятелно или наемате някой да го направи вместо вас, проверката как се справя портфолиото ви е от решаващо значение. Анализът на ефективността е необходим за вземане на умни, стратегически решения. Не само ще видите дали печелите здравословно, но ще получите представа за „как“ и „защо“. Нека да разгледаме някои от ключовите показатели за ефективност на инвестициите в недвижими имоти (KPI), които помагат на инвеститорите да видят дали трябва да разтоварят имот, за да намалят загубите си, или има смисъл да го запазят в портфолиото си.
Степен на капитализация
Наричан още лимит, той измерва рентабилността и потенциала за възвръщаемост на инвестиционните имоти. Можете да определите неговата стойност, като разделите нетния оперативен доход (NOI) на вашия инвестиционен имот на текущата му пазарна стойност или цената.
За да изчислите NOI, извадете всичките си разходи за експлоатация на имота от очаквания годишен доход. Докато текущата пазарна стойност се отнася до стойността на вашия имот въз основа на днешните пазарни цени.
Лимит = нетен оперативен доход / текуща пазарна стойност
Друга версия на формулата замества текущата пазарна стойност с покупната цена на имота. Не може обаче да се приложи, когато имота е наследен или има други сценарии, при които покупната цена вече не отразява текущата стойност.
Нетен оперативен доход (NOI)
NOI е разликата преди данъчно облагане между вашите годишни приходи и оперативни разходи. Той не включва амортизация, капиталови разходи и плащания по заеми. Ако идвате от финансов опит, може да го признаете като EBITDA (печалба преди лихви, данъци, амортизация и амортизация). Можете да увеличите или намалите стойността му чрез отлагане на приходи или разходи.
Нетен оперативен доход = Приходи от недвижими имоти - оперативни разходи
NOI ви дава представа колко доход генерира инвестиционният ви имот или ако губите пари. Сравнявайки NOI през 5- или 10-годишен период, ще разберете по-добре дали е време да продадете или трябва да задържите имота много по-дълго.
Връщане на пари в брой
Като инвеститор в недвижими имоти, вие също трябва да следите възвръщаемостта си в брой, особено ако инвестицията ви включва дълг. Този KPI се отнася до годишната възвръщаемост, която правите след оперативни разходи, капиталови разходи и обслужване на дълга. По-конкретно, това е процентът на разликата между притока на пари и оттока на пари, който правите след изплащане на заема. Той може да бъде изразен и като мярка за годишен паричен поток преди облагане с данък за обща парична инвестиция.
Наложен Cash Връщане (%) = Годишен преди облагане с данъци за паричните потоци / Общо Cash инвестирани
Например имотът, който искате да купите, е на стойност 1,2 милиона долара. Платили сте 120 000 долара предварително, а останалите сте взели назаем от банката. След това похарчихте около 47 000 долара за такси за затваряне, разходи за поддръжка и други разходи. И така, вашата база за парични разходи вече е 167 000 щатски долара.
Да предположим, че вашият NOI през 1 година е 48 000 $. След обслужването на дълга (ипотечни плащания) и всички капиталови разходи вашият паричен поток сега е 20 000 долара. И така, вашата възвръщаемост на пари в брой е $ 20 000 / $ 167 000, което е ~ 12%.
Съотношение заем / стойност (LTV)
Разделянето на сумата, която сте заели за закупуване на имот, на стойността на имота ви дава съотношението заем / стойност на вашата инвестиция (LTV).
LTV Ratio (%) = Ипотечен сума / Собственост Стойност
Кредиторите използват LTV съотношението като един (от многото) критерии за одобряване на заявленията за кредит, защото им се казва за нивото на риск на ипотеката. В крайна сметка кредитополучателят, който не може да направи значителна първоначална вноска, има по-малко залог в инвестицията. Колкото по-високо е съотношението LTV на кредитополучателя, толкова по-голям е рискът на заемодателите.
Като инвеститор ще трябва да прецените и претеглите колко дълг можете да поемете, риска от вашата инвестиция и потенциалната възвръщаемост.
Коефициент на покритие на обслужването на дълга (DSCR)
Коефициентът за покриване на обслужването на дълга измерва способността на вашия инвестиционен имот да плати ипотеката и други дългове. Вашата цел е да имате висок коефициент на покритие, защото това показва, че вашият бизнес е финансово стабилен.
Съотношение на покритие на обслужването на дълга = Паричен поток от операции / Общ дълг
Чрез мониторинга на коефициента ви на покритие на обслужването на дълга ще можете да видите дали имате достатъчно оперативни приходи, за да „покриете“ задължението си (плащанията). Много заемодатели ще имат определени критерии за DSCR (напр. Минимум DSCR от 1,2x).
Коефициент на брутен наем (GRM)
Коефициентът на брутния наем е показател, който се използва по-често при по-малки инвестиции или еднофамилни наеми. Често се смята за обратна на лимита (който е по-разпространен в търговските недвижими имоти), въпреки че изчислението се различава леко.
Коефициентът на брутния наем е показател, който сравнява исканата цена на вашия инвестиционен имот с вашия брутен доход от наем. Можете също така да използвате справедливата пазарна стойност вместо исканата цена за вашия имот. Колкото по-нисък е GRM, толкова по-бързо можете да изплатите инвестицията си и да започнете да генерирате доход.
Коефициент на брутен наем = цена на имота / брутен годишен доход от наем
Обърнете внимание обаче, че това изчисление не взема предвид следното:
- Застраховка
- Данъци
- Обороти и свободни работни места
- Ремонти
Наблюдението на GRM на вашия инвестиционен имот е бърз инструмент за сравняване и оценка на инвестициите ..
Нетна настояща стойност (NPV)
Нетната настояща стойност е стойността на очаквания паричен поток в днешни долари.
Нетна настояща стойност = Днешната стойност на очакваните парични потоци - Днешната стойност на инвестираните парични средства
Положителната NPV означава, че инвестицията е печеливша, а отрицателната означава, че не е (при даден дисконтов процент). Но защо сегашната стойност? Предполагаме, че настоящата стойност на парите ви се увеличава с течение на времето поради инфлация и потенциална печалба от алтернативни инвестиции. Ако прогнозираните разходи на вашия инвестиционен имот отменят или надвишат приходите ви както от инфлация, така и от алтернативни инвестиции, помислете за червен флаг.
Вътрешна норма на възвръщаемост (IRR)
IRR е мярка за възвръщаемост, която отчита стойността на парите във времето и е обратното на NPV. Често се цитира това, когато се постави въпросът - „каква е възвръщаемостта?“. По дефиниция IRR е дисконтовият процент, който приравнява NPV на нула. В този случай изчисляването на IRR е възможно само когато NPV е нула.
Където:
NPV = нетна настояща стойност
IRR = Вътрешна норма на възвръщаемост
CF = първоначална инвестиция
n = Всеки период
N = Период на задържане
Заключителни мисли
Ще забележите, че повечето от тези показатели показват процент на възвръщаемост на инвестиционния имот, което повдига въпроса защо просто не се използва такъв? Истината е, че всеки от тях представлява уникален аспект на вашата инвестиция и са необходими всички, за да се измери общото представяне на вашата инвестиция. Интелигентният анализ сравнява различни KPI, за да разкрие по-общата картина и да оцени инвестиционния потенциал.
Има и случаи, когато KPI не се съгласяват помежду си, разкривайки силните страни и ограниченията на инвестицията. Сравняването на множество KPI ви помага да правите инвестиции в имоти, които са съобразени с вашите очаквания за риск и възвръщаемост.
ПОЛЕЗНО ЗА КЛИЕНТА
Останете на килим или изберете мрамор? Кои мерки за модернизация повишават стойността на вашия имот.
Ако искате да се насладите на ценен имот, трябва да инвестирате. От една страна в тяхното запазване на стойността и от друга страна в мерките за повишаване на стойността. Тук можете да разберете дали монтажът на ценни материали като италиански мрамор или екстри като плувен басейн или сауна са част от него.
За да предотвратят износването, влошаването и амортизацията на даден имот, собствениците на жилища не трябва да пренебрегват два фактора: обновяване и реновиране. Ненарушена строителна конструкция без мухъл, влага, дефекти и повреди по покрива и фасадата предпазва от падане на пазарната стойност. Ремонтът или козметичният ремонт почти не влияят на стойността на имота, но осигуряват представителен външен вид: Прясно боядисаните стени, радиатори, дограми и др. са по-привлекателни за купувачите от явните следи от износване.
Увеличаване на стойността чрез модернизация
Ако основата е правилна, т.е. солидна строителна конструкция поддържа имота, целенасочените мерки за модернизация могат да помогнат за значително увеличаване на потенциалния доход от къщата. Обновяването и модернизацията често се извършват успоредно от съображения за икономия, ефективност и управление на времето. Собствениците на недвижими имоти могат да се възползват от тези възможности:
Енергийно обновяване
При лоша изолация значително количество топлина излиза през покрива, фасадата, прозорците, пода и сутерена . Разходите за енергия са на съответно високо ниво, което кара потенциалните купувачи да се колебаят, особено във времена на покачване на цените на енергията. С добре изолирани прозорци, но също и врати и отоплителни тръби , значително повече топлина остава в къщата.
Подновяване на кухня и баня
Пожълтели и натрошени плочки, разпаднала се фугираща смес, остарял обков или остаряла технология тласкат цената надолу. Модерното оборудване и съвременната визия на кухнята и банята допълват имота и предизвикват интереса на купувачите.
Въпреки това моментът, в който се предприемат мерките за обновяване, също решава дали те си струват. Искате ли да продадете сега и бързо да освежите кухнята преди това? Тук обаче вкусовете са различни. Това, което е съвършенство за един човек, не е опция за друг. Той ще ремонтира. Дали има смисъл от нова кухня малко преди продажбата, трябва да се прецени в консултация с експерт по недвижими имоти.
Нови подове
Смяната на износеното подово покритие с ново, не е само визуален акцент. Подовете от истинско дърво са устойчиви, издръжливи и добавят стойност. Същото важи и тук: дали новият под трябва да бъде положен бързо преди продажбата, което може изобщо да не се хареса на потенциалния купувач, трябва да се обмисли внимателно.
Създайте повече жизнено пространство
Преустроен таван или мазе, отопляема зимна градина или пристройка увеличават квадратурата на жилищното пространство. Стойността на недвижимия имот се изчислява, наред с други неща, на базата на квадратни метри жилищна площ, което означава, че стойността на недвижимия имот се увеличава.
Друго основно правило е, че стаите с по-неутрално оформление и дизайн карат потенциалните купувачи да плащат по-високи цени на недвижими имоти, отколкото много специалните, съобразени с техния вкус, като огромно отворено пространство или розови плочки в банята. Намирането на някой, който иска къщата точно като тази, ще бъде трудно. И ако все пак го закупите, изчислете допълнителните разходи за преобразуването, които приспадате от покупната цена.
Справедлива стойност спрямо пазарна стойност или индивидуални предпочитания
Ако искате да продадете къщата си на най-добрата възможна цена, важно е да обмислите предварително кои мерки за преобразуване наистина се изплащат. Въпреки че мнозина оптимизират пазарната стойност, може да няма никой на пазара, който да иска да купи имота. Енергийните ремонти, например, гарантират увеличение на стойността на пазарната цена, докато други зависят силно от клиентелата на купувача (средно печелещи или богати купувачи) и текущите им предпочитания на търсенето.
Тук най-важна роля играе местоположението на имота.
Затова, обърнете се към нас, експертите по недвижими имоти!
ЕКИП
инж. Георги Бозвелиев
Управител
+359 878 400 225
Любомир Бозвелиев
Управител
+359 876 400 545
Мария Борисова
Проджект мениджър
+359 988 213 399
Явор Темелков
Сътрудник
+359 596 225 05
ОТЗИВИ
САШО АРНАУДОВ
Определено екипът надмина очакванията ми. Домът който ни предложиха, се превърна в приказно място със свой уникален чар.
АЙШЕ АХМЕДОВА
Доверието, което гласувахме на този екип, се отплати по най-добрия възможен начин. Със сигурност ще го препоръчаме на близки и приятели.
БОРИСЛАВ ЛЕЧЕВ
За мен беше удоволствие и привилегия, че мога да работя с професионалистите от KLM Real Estates. Ако имате нужда да откриете точно вашия дом, те са хората, към които можете да се обърнете.